近日，尉氏县人大常委会组织人大代表前往辖区老旧小区开展和谐社区建设专题调研活动，与居民面对面交流，听取意见和建议，为提升社区治理水平提供有力支持。 李新义 摄

　　8月25日，新密市纪委监委到东城半岛社区开展“清廉社区”建设回访,看到社区少年儿童正在焕然一新的图书角阅读。通过推行“三公开一监督”机制，该社区实现物业收支明细、服务标准等12项内容全面公开公示，居民满意度达95%以上。 王洪涛 秦臻 摄

　　安阳市文峰区安和苑社区联合物业公司开展包粽子活动，增进了邻里感情。 受访者供图

　　□本报记者 翁韬

　　近年来，有关小区业主与物业公司之间的纠纷屡见不鲜。一方面，不少业主因不满物业服务，以拒交物业费作为维护自身权益的“杀手锏”；另一方面，物业公司感叹“巧妇难为无米之炊”，低交费率导致服务水平无法提高。为了维持正常运营，有的物业公司催交物业费时，甚至采取停水停电、限制购电购水等极端行为，更是导致双方之间矛盾进一步激化升级。可以说，物业费纠纷已成为许多小区日常管理中的一个突出问题，也成为构建和谐小区关系、强化基层社会治理中面临的一道难题。

　　不交费就限电

　　“每天只让买20块钱的电，这么热的天，在家里空调都不敢常开了。”8月29日，豫南某县一小区的业主赵女士，无奈地告诉记者，两个月前，由于对小区物业的诸多服务不满意，沟通多次无效后，赵女士和其他不少业主一样，选择了拒交物业费。

　　但让她想不到的是，最近在她去交纳一直由物业公司代收的水电费时，却被“卡脖子”。物业工作人员告诉她，由于没有交纳物业费，物业公司每天只能给她代交20元电费。

　　在赵女士看来，业主拒交物业费并不是无理取闹。她认为，物业公司在小区电梯管理、公共区域修缮等多个方面，都存在服务不到位、整改不力的情况。“业主交了钱，却享受不到应有的服务，为啥还要继续交费？”而有类似抱怨的业主，不在少数。

　　对于业主反映的限制购水购电的问题，该小区物业负责人也有一肚子的“苦水”：“这是无奈之举。小区常年有近半数业主拖欠物业费，甚至有个别业主入住近十年从未交纳过物业费。”该负责人表示，物业费是小区运营的主要资金来源，保洁、保安工资，电梯维保、公共区域水电等费用都从物业费里出，“如果物业费收不上来，服务质量咋能有保障？”

　　记者了解到，业主拒交物业费的主要原因，除了物业公司服务不到位之外，物业费收支不合理、不透明，也是争议的一个焦点。

　　郑州市某小区业主刘先生告诉记者，小区物业公司把本属于全体业主的公共道路划为停车位，还向业主收取停车费用。他认为，这笔费用十分不合理，在与物业公司沟通协商多次无果后，刘先生选择了拒交物业费。

　　“小区电梯、户外设置了不少的广告牌，这些广告的收益本应是全体业主的集体收益，但物业公司对这块收益的收取、支出从来不公示，成了一笔糊涂账。”焦作市某小区一位拒交物业费的业主表示。

　　监管协调机制欠缺

　　采访中，有物业行业业内人士告诉记者，物业公司与业主之间缺乏有效沟通的渠道，某种程度上是双方矛盾激化的一个原因。他介绍，在不少县级城市，成立业主委员会的小区很少，这就导致在业主和物业公司之间，缺少一个沟通协调机制作为缓冲。一些业主在与物业公司沟通对话的时候，话语权不足，个体权益很容易会被忽视，迫于无奈，业主只得以拒交物业费表示抗议。

　　而在实践中，业主想筹划成立业主委员会面临诸多现实困难。“我们小区业主有上千人，光统计每个业主的意愿、分别沟通需求，都是巨大的工作量。”周口市某地小区业委会成员告诉记者，大部分业主委员会成员都是兼职的，平时有本职工作，很难抽出大量的时间和精力做基础沟通工作，要达到规定的业主投票人数比例非常困难。

　　有县级房地产管理部门的负责人表示，近年来，业主对物业公司管理方面的投诉数量呈现明显上涨趋势。虽然相关法律条文明确规定，物业公司不得采取停水、停电等方式催交物业费，但是没有明确的相应处罚条款。作为物业公司的主管部门，他们也缺少执法权限，实际工作中都是以督促、沟通、调解为主，效果有时并不令人满意。

　　针对部分物业公司通过限制业主购水购电、禁用电梯、停水停电等方式催收物业费的行为，河南惠人律师事务所石子强律师表示，这类做法都不合法。依据我国民法典的规定，“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费”，石子强律师认为，业主有义务根据物业服务合同支付物业费。若业主违反合同逾期不支付物业费，依据相关规定，物业公司首先应当催告业主在合理期限内支付。催告是前置程序，合理期限届满业主仍不支付的，物业公司可以通过诉讼或仲裁来解决争议，要求业主支付物业费，而不是采取限制交纳水电费、停水停电等措施。

　　同时，石子强律师提醒，业主拒交物业费的行为并不利于矛盾纠纷的化解。如果业主对物业服务企业不满意，可以及时跟物业服务企业沟通、协商解决，也可以向小区业主委员会反映，通过业主代表大会解聘或重新选聘物业服务企业。

　　如果物业服务存在违反法律法规、安全保障明显不到位等重大瑕疵，石子强建议业主收集相关证据，如照片、视频、维修记录等，证明物业公司没有依法履行合同义务，先与物业公司协商要求整改和减免物业费。若协商无果，业主可向相关部门投诉或向法院起诉，要求适当减少物业费用。

　　探索共建和谐物业关系

　　新建了宽敞车棚，升级了大门和门禁系统，小区内秩序井然……安阳市文峰区光华路街道广厦新苑A区发生的改变，源于一年前物业管理委员会入驻。

　　此前，该小区虽设有业主委员会，但很多业主关心的环境整治、小区广告收入公开等问题迟迟得不到解决，群众意见很大。转折发生在去年2月，由社区牵头、居民参与，成立了由9名成员组成的物业管理委员会，社区书记兼任主任。

　　物业管理委员会成立之后，引入了许多创新的管理机制：设立了专门的对公账户，小区内的电梯广告、道闸广告收入和小区公共区域的维修养护支出等项目全部公开透明；主动倾听业主需求，解决了一大批业主关心的实际问题，赢得了广大业主的信任。

　　针对物业公司的管理考核，物业管理委员会还引入了多方评价评议机制。安和苑社区书记李静介绍，办事处通过组织人员入户调查的方式，对物业公司工作进行满意度打分考核，达标可以继续留用，不合格的就会启动退出机制。物业管理委员会可以采取重新招标的方式，更换新的物业公司。退出机制的引入，对辖区内物业公司的管理提升起到了积极推动作用。

　　物业服务质量直接关系到业主的生活品质。物业管理委员会的介入，一批久拖不决的问题得到妥善解决，业主的心气顺了，物业公司和业主的关系也大为改善。以前总有业主因为各种原因拖欠物业费，现在物业费交费比例大幅提高。